1月5日,人民银行、银保监会联合发布通知,决定建立首套住房贷款利率动态调整机制:新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限(详见本报1月6日A02版)。记者发现,在国家统计局统计在列的70个大中城市中,仅有38个城市符合上述条件,首套房贷利率有望低于4%。遗憾的是,青岛目前并不在列。
[b]政策:[/b]
[b]首套房贷利率有望低于4%[/b]
此次发布的文件中,有两点需要注意:一是自2022年第四季度起,各个城市需每个季度,针对当地房价变化进行动态评估,这意味着,一旦一座城市如果出现环比和同比连续3个月上涨的情况,则要适时退出这个机制,利率就得重新上调不低于LPR的20个基点。二是针对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这意味着,这份文件只针对首套房,二套房不在范围内。这个首套房,包括新房和二手房的首套房。
按一般政策规定,目前首套个人住房贷款利率下限为不低于LPR 20个基点。由于目前5年期以上LPR为4.30%,也就是说大部分城市利率最低执行4.1%,这已是底线。上述文件的出台,意味着,符合条件的城市在特定时间内的首套房利率有望破“4”,进入“3时代”,即低于4%。
[b]意义:[/b]
[b]预示今年信贷政策会持续宽松[/b]
事实上,早在2022年9月,《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》就出台了,确立了房贷差别化的机制,但当时的机制是阶段性的:强调2022年6～8月房价连续下跌的城市,可以因城施策,自主决定首套房贷款利率下限,甚至可以直接取消下限。
在不少业内人士看来,1月5日新文件出台,实际上是对2022年9月政策的一种修正和延续,充分体现了2023年楼市政策导向。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示:“这次的政策充分体现了一个重要的思路,即2023年信贷政策会继续宽松,充分体现了对合理住房需求的保护和重视。尤其是强调了首套房,这意味着商业银行和房企项目营销需要主动研究政策,积极对首套购房者宣传政策,更好释放政策效应。”
[b]城市:[/b]
[b]38城在列,青岛本季度无缘[/b]
此次政策继续提及房价疲软城市的标准,即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。
根据国家统计局全国70城房价指数数据,最近3个月房价持续下降的城市名单共有38个。其中二线城市13个,分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州；三四线城市为25个,分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。
根据国家统计局数据,青岛2022年9～11月的新建商品住宅销售价格指数均为环比下跌、同比上涨,所以并不符合此文件的要求,因此青岛该季度并不在降首套房房贷利率之列。青岛房产网红天团特邀专家张斌表示,青岛2022年新建商品房的销售,总体呈现出比较稳定的局面,但同比均有小幅上涨,尤其是2022年下半年,反弹的态势明显。“这主要是因为主城区释放的项目增多,包括浮山后、东李、老四方、崂山等地,这些区域的房价高,拉高了成交均价。”张斌说。
张斌认为,目前“房住不炒”仍是楼市的主基调,所以政策的发布,主要针对首套房,而且针对的是房价疲软的城市,这意味着覆盖面并不广。整体上会给市场更乐观的预期,但也会使得一部分准备买房的人群将计划延期,期待更多的利好政策。“目前包括青岛在内的不少城市,出现了各个区市之间的楼市分化,主城区十分坚挺,但近郊楼市则很疲软。所以不排除后期会出政策,由各地政府自主实行‘一区一策’,减少区域间的楼市分化。”张斌说。