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再来聊聊即墨房地产、房价后面半年的发展
4.26日发表一篇 “预测一下2018-2019年即墨房地产走势”，得到不少跟帖，有兴趣可以百度一下。
为何又起一篇帖子，是因为今天不是平常的日子，今天周二是北京实行公积金新政的第一天，同时今天又是特朗普对中国进行2000亿增加关税的确定日子。
先说说公积金新政，这几天真忙坏了北京的中介，前几周 每天链家的成交量也就100套-200套，属于谷底状态，而周五公布新政后，周六日一三天，每天的成交量在1000-1500套之间，放大了这么多。但过了这几天后估计中介们进入放假状态。并不是说大家都要用公积金贷款来买房，而是在北京有一个隐性的换房链被破坏了。北京大量的二手房，最底层300万起的房子通常卖给刚毕业的小两口，卖方则为升级置换群体，可能有了这300-400万，再贷款可以买个600-800万的三居，他的上家可以换1000万以上的房子.......。一旦最底层的小年轻被限制了，这个换房链就断了，击鼓传花的“花”没了，咋玩？所以我说后面中介的日子就不好过了。这个事情换到即墨有什么意义？在4月峰会没有开始之前，我有同学问我是否是卖房的时机，我说要卖、赶紧卖，峰会后要凉，他还真听了，卖了和平2区的70平的房子。这种老房子在咱们即墨大量存在，所以显得老城区破旧。如果换到现在卖老房子，我估计很难卖了，市民的买房热情没有那么高涨了，如果没人接盘老破小，哪来的资金去买新大房？土豪年年有，但土豪一点都不傻，什么时候买什么时候卖通常比普通人更有数！
再说说特朗普，认死理了，加征2000亿贸易关税。即墨出口导向城市，来料加工，进料加工等三来一补比较明显，先不说房子是否保值，先说饭碗问题后面有没有顾虑？反正我前两周去上海和广州，哀声一片。我在上一篇帖子里面提到的台 wan问题要解决，这个预测是要调整的，因为贸易战大大延期了台 wan问题的发生，美国来了一个声东击西，围魏救赵，不管老美有意无意，我们已经措手不及。我最近和几家银行北京分行的领导在合作一个跨境结算项目，要报给外管局审批，经过简单的沟通得到监管的认可，但是外管局领导说这个时候这种创新项目他们已经没有精力发起多个相关司局的研讨以及后面的会签，因为大家都在忙贸易战，天天看报表，盯数据，我的这个项目以后再说吧！可能大家觉得这种事情离我很远，跟房子又有什么关系？ 因为即墨是外向型城市，产业结果决定要密切关注，如果大家失业、降薪了，还怎么炒房？
近10年最缺德的政策就是棚改货币化安置，2015年父母说古城拆迁的房子就5000左右，现在1.1万，棚改这个事情起到了巨大的推波助澜，本来大家还能安心工作，这政策一来心全都浮动了，东关拆迁现在推不动的原因之一就是政策停了，本来在风口上的猪要掉下来了。
我母亲上周六来北京看孩子，谈到港中旅周边的衰败，我想起来3个周前北京工行的朋友一块吃饭，说暑假带孩子去即墨的港中旅住了一晚上马上换到青岛市里住，她此前来过一趟港中旅印象很好，但2年多过去了变的破烂不堪，我本人一直没去过那边，但经常听同学和亲戚说如何如何的好，其实房子和地产这种易耗品随着时间的迁移就慢慢衰败了，说这个能保值只有在北上广深这种一线城市可以，即墨还是算了吧。
上面都是房价不乐观的简单因素，唯独的机会是又到了高校大学生大四招聘抢人季，这个就看青岛政府的能力了，能抢回多少人，有人就有地（di）盘（Pi）。
说了半天要有个结论，即墨的房子妥妥的在下降通道上，如果持有多套房子的朋友尤其是老破小的，可能要尽快处理掉，但据说现在中介的生意清淡。你手里持有现金，心里才能不慌，现在的M2增速在8%左右，是属于货币紧缩期，目前暂时不会出现货币超发的事情，手里有钱就有很多机会！
为何又起一篇帖子，是因为今天不是平常的日子，今天周二是北京实行公积金新政的第一天，同时今天又是特朗普对中国进行2000亿增加关税的确定日子。
先说说公积金新政，这几天真忙坏了北京的中介，前几周 每天链家的成交量也就100套-200套，属于谷底状态，而周五公布新政后，周六日一三天，每天的成交量在1000-1500套之间，放大了这么多。但过了这几天后估计中介们进入放假状态。并不是说大家都要用公积金贷款来买房，而是在北京有一个隐性的换房链被破坏了。北京大量的二手房，最底层300万起的房子通常卖给刚毕业的小两口，卖方则为升级置换群体，可能有了这300-400万，再贷款可以买个600-800万的三居，他的上家可以换1000万以上的房子.......。一旦最底层的小年轻被限制了，这个换房链就断了，击鼓传花的“花”没了，咋玩？所以我说后面中介的日子就不好过了。这个事情换到即墨有什么意义？在4月峰会没有开始之前，我有同学问我是否是卖房的时机，我说要卖、赶紧卖，峰会后要凉，他还真听了，卖了和平2区的70平的房子。这种老房子在咱们即墨大量存在，所以显得老城区破旧。如果换到现在卖老房子，我估计很难卖了，市民的买房热情没有那么高涨了，如果没人接盘老破小，哪来的资金去买新大房？土豪年年有，但土豪一点都不傻，什么时候买什么时候卖通常比普通人更有数！
再说说特朗普，认死理了，加征2000亿贸易关税。即墨出口导向城市，来料加工，进料加工等三来一补比较明显，先不说房子是否保值，先说饭碗问题后面有没有顾虑？反正我前两周去上海和广州，哀声一片。我在上一篇帖子里面提到的台 wan问题要解决，这个预测是要调整的，因为贸易战大大延期了台 wan问题的发生，美国来了一个声东击西，围魏救赵，不管老美有意无意，我们已经措手不及。我最近和几家银行北京分行的领导在合作一个跨境结算项目，要报给外管局审批，经过简单的沟通得到监管的认可，但是外管局领导说这个时候这种创新项目他们已经没有精力发起多个相关司局的研讨以及后面的会签，因为大家都在忙贸易战，天天看报表，盯数据，我的这个项目以后再说吧！可能大家觉得这种事情离我很远，跟房子又有什么关系？ 因为即墨是外向型城市，产业结果决定要密切关注，如果大家失业、降薪了，还怎么炒房？
近10年最缺德的政策就是棚改货币化安置，2015年父母说古城拆迁的房子就5000左右，现在1.1万，棚改这个事情起到了巨大的推波助澜，本来大家还能安心工作，这政策一来心全都浮动了，东关拆迁现在推不动的原因之一就是政策停了，本来在风口上的猪要掉下来了。
我母亲上周六来北京看孩子，谈到港中旅周边的衰败，我想起来3个周前北京工行的朋友一块吃饭，说暑假带孩子去即墨的港中旅住了一晚上马上换到青岛市里住，她此前来过一趟港中旅印象很好，但2年多过去了变的破烂不堪，我本人一直没去过那边，但经常听同学和亲戚说如何如何的好，其实房子和地产这种易耗品随着时间的迁移就慢慢衰败了，说这个能保值只有在北上广深这种一线城市可以，即墨还是算了吧。
上面都是房价不乐观的简单因素，唯独的机会是又到了高校大学生大四招聘抢人季，这个就看青岛政府的能力了，能抢回多少人，有人就有地（di）盘（Pi）。
说了半天要有个结论，即墨的房子妥妥的在下降通道上，如果持有多套房子的朋友尤其是老破小的，可能要尽快处理掉，但据说现在中介的生意清淡。你手里持有现金，心里才能不慌，现在的M2增速在8%左右，是属于货币紧缩期，目前暂时不会出现货币超发的事情，手里有钱就有很多机会！
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[quote]房产税的实际效果肯定不会像某些人希望的那样，把房价一棍子打死，那样银行受不了，开发商受不了，政府也受不了，旧村改造、新区建设，都要停摆~ 横盘之后的缓涨是皆大欢喜的局面[/quote]
房产税本意并不是来降房价的，而是来调整地方政府税收模式的，如果某个地方的房屋指导价高，则乘以税率自然收到的税就高。地方政府当然乐意。但这个工具是把双刃剑，因为老百姓不愿意让你薅羊毛，所以双方有个博弈过程。主要看一个地方广大房屋的持有人状态，如果即墨地区敞开门来看：大家都有个3-5 套，那就坏了，因为青岛已经实施限购了，虽然即墨不在范围内，但广大青岛市（jiu）民（cai）都不愿意再来即墨增加房本了，那就等于锁区了，大家跑不了卖不掉，老老实实交税，要知道一个地方的房屋指导价可不是中介随时可以从挂牌价得出来的，而是政府3-5年一调整，北京有5年没动了，现在即墨房价位于高位盘整，这么长时间都按照高房价来交税，炒房的就亏死了,只能急抛以便甩掉包袱，但作为政府并不愿意降低房价，所以说没有出台房产税的时候，炒房客和政府是合作伙伴，都愿意上涨；一旦收房产税后两者变成老鹰抓小鸡的对立角色了，最终看那些小鸡能跑了。
房产税本意并不是来降房价的，而是来调整地方政府税收模式的，如果某个地方的房屋指导价高，则乘以税率自然收到的税就高。地方政府当然乐意。但这个工具是把双刃剑，因为老百姓不愿意让你薅羊毛，所以双方有个博弈过程。主要看一个地方广大房屋的持有人状态，如果即墨地区敞开门来看：大家都有个3-5 套，那就坏了，因为青岛已经实施限购了，虽然即墨不在范围内，但广大青岛市（jiu）民（cai）都不愿意再来即墨增加房本了，那就等于锁区了，大家跑不了卖不掉，老老实实交税，要知道一个地方的房屋指导价可不是中介随时可以从挂牌价得出来的，而是政府3-5年一调整，北京有5年没动了，现在即墨房价位于高位盘整，这么长时间都按照高房价来交税，炒房的就亏死了,只能急抛以便甩掉包袱，但作为政府并不愿意降低房价，所以说没有出台房产税的时候，炒房客和政府是合作伙伴，都愿意上涨；一旦收房产税后两者变成老鹰抓小鸡的对立角色了，最终看那些小鸡能跑了。
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