迟到的市场整顿
5月7日，胶州传出整顿楼市的17条，虽则还没有下发正式的文件，但既然传了出来，想必也不会是空穴来风。当然，这个动作的另一层意思是，胶州楼市过热，开始乱象丛生。
不过，即便胶州进行楼市整顿，估计顶多也就是通报批评，甚至连批评都谈不上，只是约谈一下，一起喝个茶。约谈机制，是青岛百用不厌的法子。
而且，哪怕胶州对乱象进行重罚，对现在的胶州而言，又有什么意义呢？毕竟，胶州的房价已经飞起来了。
房产网站数据显示，胶州现有58个楼盘，32个待售，26个在售，最低价也得在5000及以上，少海板块整体在9000以上。
锐理数据则显示，2018年4月，胶州的商品房住宅成交均价已到了9094元/㎡。9000大关都过了，距离万元线，还远么？
有这样的现实摆着，再来看神马劳什子17条，反倒显得特别马后炮。暂且不提整顿的力度如何，单说这整顿的时机，就已经——晚了。
胶州今日之房价涨势，犹如昨日市区之重现。
毫不客气地说，胶州当下的市场现状无异于是在重蹈去年市区房价疯长的覆辙。连打击措施，都是何等相似，大概其效用也是略同。若是后续胶州再出台限购，那么，胶州房价上涨所走过的路，以及将要走的路，就真的跟市区曾经走过得路没什么差别了。
要说有点差别的话，不过是一个猛烈来得早，一个来得晚。市区猛涨完了，郊区涨。市北、李沧涨完了，城阳、西海岸涨，然后即墨、胶州涨，再然后莱西、平度涨。
迟到的市场整顿，对肆意生长的房价而言，如同夏天的棉袄、冬天的蒲扇。

图：青岛市房产咨询
02
楼市调控的漏洞
胶州的房价上涨，一点儿也不意外。胶州要出这些个所谓的整顿措施，也一点儿也不意外。
青岛当初出台4.18新政，虽则从“五年限售”角度来说，是青岛史上最严。但在“限购”范围划定时，是将即墨、胶州、莱西、平度排除在外的。这，无异于是给高房价蔓延留下了一道口子。
至于留下口子的原因，是无意还是有意，倒是成了个谜。不过，就结果来看，倒是像欢迎房价上涨似的。
不管怎样，新政之下，除了四个地儿外，其他都是“五年限售”又“限购”。如此，买房人会奔向哪里？自然是奔着那个口子去。口子这么明显，连撕都不用撕。
青岛4.18新政对于抑制青岛的房价上涨，其实收效甚微。当是时，市区房价已经高涨，市场房源又紧缺，基本没什么房源可售，所以限购不限购根本没什么差别。而如今，新政之后，胶州、即墨的楼市火爆程度未能降温反而升温，房价也是更上一层楼。
这说明了啥？说明，青岛所谓的史上最严的“五年限售”加限购的新政，跟它过往出台的楼市调控政策落了个同样的下场，沦为鸡肋。
4月间的新政急刹车，在胶州市场上是失灵的，甚至是开了后门的。这让胶州的房价又有了往前拱一拱的机会。

2015年秋，胶东机场拆迁，胶州市场暂时性高涨(图： 鑫驰机构)
03
刚需外溢
胶州楼市起飞，也不是一蹴而就的。
13年、14年，传出要建胶东国际机场的时候，吸引过一波房企和置业者。15年秋，胶东机场拆迁，又吸引来一部分“土豪”。这期间，在胶州拓荒出名的大牌房企，也就绿城和海尔。
胶州楼市真正异军突起，是近两年的事儿，准确地说，是从2016年开始。看成交数据和成交均价就能看出来。
14、15年的胶州，新房年成交量基本维持在14000套左右，均价还没超过5700元/㎡。
进入2016年，胶州一年的成交量能占到青岛近11%的份额，比例有所下降，但是基数有所增长。年成交套数近24000套，均价达到5869元/㎡。这年，青岛楼市的成交套数到了21万多套，均价突破9000大关，高达9505元/㎡。
2017年，青岛为了防止楼市的数据在全国范围内过高，在限制网签备案、防地王等方面花费了不少心力。单从去年的成交量上看得话，近19万套的量其实是失真的，但是均价的真实性，还是能够反映一下的，青岛新房整体的成交价在2017年突破万元线，达到11407元/㎡。
进入2018年，青岛整体均价迈过了12000，高的时候，甚至都快要跨过13000。而胶州的新房成交均价，也一路从2017年的7200，涨向现在的9000多。
这些数字背后，跟青岛刚需以及投资客的走向不无关系。
2016年，胶州湾跨海大桥全线贯通，在交通层面，胶州算是纳入了青岛的半小时生活圈，置业胶州成为刚需、投资客的新选择。

数据：锐理
低总价、低首付也成为吸引刚需前来的重要因素。
2016年的青岛楼市，主要目标仍旧是延续15年的去库存，在楼市调控方面相对宽松，对胶州的态度是既不鼓励也不抑制，调控步伐基本跟国家相一致。当时胶州首套房执行二成首付，二套房也才三成首付。
与此同时，青岛市区房价不断上涨，已超出部分刚需的承受力，只能向外扩张。因此，刚需外溢在走向上，主要是去向城阳、黄岛、高新区、即墨、胶州等低总价、低首付，又能跟市区保持在半小时经济圈内的区域。
2017年，青岛出台的楼市调控，对于胶州仍旧比较宽容，而市区的房价涨到了令人瞠目结舌的地步，紧接着城阳、黄岛、即墨也走上了房价飞奔之路，胶州的房价也开始趁着行情起飞。
最新的一波刺激，则是前面说的，今年的4.18新政，使得盯着青岛市场的全部投资客们悉数转向胶州、即墨，继续为胶州的房价上涨推波助澜。

图：特价房青岛
04
大批房企入场
2016年，青岛在土地市场上收了近260个亿，2017年，数字达到424亿，全国排第29名。土地收入的背后便是入青的房企更多了。
16年由于土地市场引入熔断机制，青岛仅出现高新区和市北区俩地王，但整体的土地溢价率还是在上涨的。即便如此，房企依旧是挤破头的想拿地，但土地市场又不容易拿到地。尤其进入下半年 ，房企拿地的焦灼更甚。
9月，融创通过土拍拿地，首进青岛高新区，拉开了土地市场抢地的帷幕。次年，融创多次通过股权收购拿地，可以说，算是给不少外来房企当了便宜师傅。后续2017年胶州的土地市场，房企大行其道的拿地法子，恰好就是股权收购。
10月，银盛泰进军胶州新城区，保利进军老城区，新城进军少海板块。后续分别开发出银盛泰博观锦岸、保利西乡月、新城玺樾。
12月，保利继续挺进胶州，进军少海板块，开发出保利叁仟栋。
进入2017年，青岛提出了“三湾三城”的新概念，胶州湾引领的中心湾区再次吸引了不少房企。从4月到12月，房企在胶州拿地的消息基本就没断过。
先是来了一拨进军经济技术开发区的，中骏、新城&北京城建、荣盛发展、天一仁和、花样年、碧桂园、远洋，大部分都是通过股权收购进入的青岛，他们的项目案名多数已定，项目进展速度相当之快。
目前，房产网站数据显示，整个经济技术开发区内的10个楼盘，全都标着待定，多数将节点放在了下半年。这个节奏，跟举办shanghe有些关系，房企现在拿预售证不太好拿。也就意味着，现有房源在售的楼盘，都是香饽饽。
还有就是进军老城区的新人——奥园，跟保利、绿城成为片区内的大牌房企。老城区目前有39个盘，是胶州市场最大、楼盘分布最多的一个板块，待售跟在售约能各占一半。区域内标价单平最低5000，最高17000。
少海板块现有9个盘，3个待售，6个在售，均价在9000-20000不等。主力房企是中海、宝龙、中仁、海尔、保利。整个片区主打景观地产，主推别墅、洋房，走的也是高端物业路线。是以，价格甚至比老城区都高。但是，思及片区内的配套跟交通，会觉得房企对这个片区有拔高的成分在。
如此多的房企涌向胶州，很难说，胶州的市场没有被炒作的嫌疑。
16年老城区均价最高6000，如今最高已经到了17000，1年时间，均价涨了将近3倍。新城区16年最低均价是6000，现在提到了9000，涨了1.5倍。可见，房企群雄逐鹿胶州，顺手也把胶州的房价给炒了炒。

图：地铁8号线最新平面示意
05
过度炒作利好
不管是房企还是炒房者都对胶州青睐有加，说到底还是跟胶州的政策利好有关。但就胶州目前的现状来说，这些利好在房地产层面是被过度包装了。
“三湾三城”的呼声，设有国家级胶州经济技术开发行政区，地铁8号线的开建，胶东机场将于2019年启用，近千亿项目签约，高等院校分院分校的依托，2020年之前还计划撤市划区......这些都很好，但是请注意，他们全部都是将来时。

荣盛的临售中心，看着就像个小产权项目，周边一片荒地
真实的胶州，如果有机会一定要去转一圈，老城区里到处写着陈旧，新城区里缺失的配套、交通，足以让你怀疑人生，就这么个地方，房价怎么就呼呼快涨到1万了呢？
说起来，地铁8号线在胶州的站点，总共才3座站，而其中的胶东机场站是在机场内部。原则上，机场周边5公里以外，甚至更远，才会被允许建住宅。1公里范围内建的都是物流、航空维修器站、保税区、运货区，以及零星分布的银行、酒店、餐馆等。

部分国际机场临空产业区空间开发模式
胶州虽然对胶东机场抱以厚望，但要等到胶东机场成熟运转，需要时间。不是说规模大，机场旅客吞吐量就会成为第一的。2017年，青岛流亭机场的旅客吞吐量在2300万左右，不用跟北京比，比同类抢夺特大城市的西安等地，也是差了大几千万。
除了胶州现有的政策利好需要时间沉淀外，胶州的人口和产业现状也会成为未来升级的瓶颈。
从眼前看，胶州的房地产为当地的GDP贡献无数，是可喜可贺的。但若没有足够的产业支撑，人口上没有后援，胶州的未来前景则十分令人堪忧。房企在洗尽当地的刚需、刚改、拆迁户后，无疑将迎来滞销。
从14年算起，一直到2017年的四年间，胶州商品房成交累计达8万套。而据了解，2006年，胶州户籍人口是近79万人，到2016年，胶州的人口也才88.5万。也就是说，胶州10年里增长的人口还不到10万人。
四年里，就算每年人才引进1万，四年也才4万。假如这些人，全部去买房，也才能占到8万套的一半。那剩下的4万套房源，去化到哪里了呢？这是值得深究的问题。
而提供就业岗位方面，胶州16年也就能新增了1万左右。但是按照胶州如今的房地产架势，得是需要入住多少人，才能填充得满？
海南的前车之鉴，还是得引以为戒。地产泡沫这种东西，不需要亲自试验才知道痛。这样的试错成本，可不是一座城市三年五年能承受的起的。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，胶州需要好好搞搞实体经济，别老搞房地产，一直飘着，不好。也别舔着脸说，胶州的房价上涨符合市场规律。要知道，撇开实际谈规律，那是耍流氓。