12月12日，山东省住房和城乡建设厅召开新闻通气会，对十部门近日联合印发的《关于住房“以旧换新”的指导意见》进行解读。《意见》旨在打通新房、二手房市场，持续释放住房领域消费需求。



当前，山东房地产市场正处于深度调整阶段，群众住房需求正从“有没有”转向“好不好”，改善住房条件的需求潜力仍然较大。但受二手房交易周期长、资金压力大等因素影响，群众换购新房需求未能有效释放。山东省住房和城乡建设厅副厅长马鹏飞表示，《意见》总结提炼各地实践经验，通过建立规范有序的换新模式、提出金融支持措施、完善服务流程等方式，缩短交易周期，打通市场置换不畅的堵点，缓解换房资金压力，有效促进住房“以旧换新”，推动住房消费健康发展。
《指导意见》共六部分，15条。
第一部分提出了住房“以旧换新”的三种模式。一是“卖旧换新”模式，明确支持房地产经纪机构开展“卖旧换新”业务，在约定时间内成功出售旧房的，按约定流程购买新房；未售出的，由机构开展兜底收购或退还意向金。二是“收旧换新”模式，提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。三是“拆旧换新”模式，提出城镇老旧住房原拆原建更新模式，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐公共配套设施，新增建筑量不计容积率。
第二部分明确了旧房处置的两种路径。一是鼓励旧房“焕新”再售，支持通过“微改造+功能升级”模式，对旧房进行美化装修，提升房屋品质和市场竞争力。二是支持用于房屋租赁，鼓励市场主体将收购房屋改造为租赁用房，探索“收储+托管”运营模式，促进租购并举。
第三部分提出了降低交易成本的两种方式。一是加大换新购房补贴发放力度，鼓励各市结合本地实际，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴，激活群众多样化改善性住房需求。二是鼓励企业加大换新支持力度，支持房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。
第四部分推出金融支持的三项政策。一是创新金融支持产品，引导金融机构开发专项金融产品，鼓励商业银行为企业发放住房租赁团体购房贷款。二是用好经营性物业贷款，允许符合条件的企业，向金融机构申请经营性物业贷款，用作承贷物业在经营期间的装修改造资金或运营维护资金。三是拓宽住房公积金使用范围，开展二手房“带押过户”业务，“以旧换新”购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，可核减一次公积金贷款次数。
第五部分明确了优化交易流程与服务的四项举措。一是完善旧房评估服务机制，指导各市结合本地实际，制定二手房价格评估细则，形成统一标准规范，为二手房交易提供制度支撑。二是推行多元化评估方式，推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式，打造公开、可追溯、多方监督的二手房价格评估体系。三是优化“以旧换新”登记服务，企业收购二手房房源后可以申请办理转移预告登记，待旧房再次出售时，由企业申请注销预告登记，旧房权利人与旧房购买人共同申请办理转移登记。四是优化网签备案服务，申办住房“以旧换新”网签服务时，群众与房企可先签订新房买卖合同，待旧房完成不动产转移登记后，再办理新房合同网签备案手续。
第六部分提出了交易资金封闭监管要求。强化对交易资金的封闭监管，按照合同约定及交易进度节点及时足额拨付资金，确保专款专用、及时支付。