前段时间百忍老师听说惜福镇通往创智新区的新路297省道修成，于是特地走了一趟，确实比204国道方便，车没那么多，红灯也少，路况更佳。

和这一条路一样，即墨创智新区中心土地已经基本出让完毕，到了2019年，进入外延扩展阶段。

保利几个月前拿地即墨东部，案名香颂，产品简单，大户型洋房和叠拼别墅，尚未定价。旁边有小山，距离青龙高速差不多两公里。这个地块的一期就是即墨本地企业永昌开发的六合庄园，趁着去年和前年火爆之时，卖了不少。

继续往东更远，有盘叫溪山林语。做了惊人的8层大别墅，价格都是300万起，最牛的竟然是双复式四层一户，屋外楼梯，产品看完，让人无语。到现在据说无一户认购，开发商鑫都来自东营，土豪味道极为浓烈，产品如此脱离市场，看来要折戟即墨东了。

福建中骏地产拿下了鹤山路南村里的50亩地，开始有了项目落地，这边离鹤山路还有些距离，差不多一公里。周边村庄没有得到完全改造，操作难度不小。

鲁商中央公馆在均价13000的价格下，艰难的卖了相当一部分房子之后，终于有资金启动第二地块，这个在北部，算是创智新区的北外环之外，据说不贵。

目前中海，海尔，华发等大开发商还在核心区持续销售。海尔以特价房为主打，吸引客户前来，后续存量不少。

中海虽然是地王盘，价格也不贵，以叠拼为主打，估计年底就能基本去化完毕。和城阳完全相反，这里上叠的去化速度远超下叠。

华发拿地价格也不低，还要建设一栋超高层写字楼，所以价格比较贵，小高层产品均价已经到了14000。

新兴已经是尾盘的几栋楼，也不着急，目前已经几乎无产品可售，但也不着急，慢慢推货，展现了一个国企的基本节奏。

西边的裕东新府裕东新府的装修洋房拉到了16000多，可谓区域最高价，反正成本已经回来了，卖一套是一套。万豪庄园前期卖了一部分资金不是那么紧张之后，也把毛坯洋房的价格拉到了14000，也不便宜。

创智新区核心地段的楼已经起来，地也不多了，唯一的问题在于人气不足。

与平度的南部新区对比，即墨创智新区最缺乏的就是政府行政班子搬迁过来了，只有大量公务员到这边，才能把人气迅速托起来。平度政府已经正式搬迁到南部新区，这样让大批公务员跟进买房和搬迁到周边，对于一个小城市来说，这是最中坚的消费人群，足以形成一个新的区域支撑。

就目前而言，创智新区外围已经开始启动，而且就今年的市场局势来看，他们的定位显然都不低，也都想卖高价，但是市场显然难以支撑，因为配套确实太不足了，跟住在村里区别不大。

而创智新区的核心区域的价格经过去年到今年一年多的沉淀，自今年年初中粮开始带头重新塑造新区的价格体系以来，整个区域的小高层价格到现在已经基本稳定在12000到13000左右，洋房要更高一些。除非政府大幅度降低土地价格，而这几乎不可能。

价格稳定之后，创智新区需要一次价值提升，这样更能吸引购房者的到来。这个新区的内核之变，除了政府需要搬迁，就是指还需要增加其他配套。

所有家长们关心的学校配套已经比较齐全：山师实验学校、创智新区实验学校、即墨实验高中等即墨区新兴的优质教育点缀于新区，对得起创智两个字。

这里边最关键的就是商业综合体出现。专业做商业地产的中粮·大悦城商业MALL的落地和展开，对目前缺少商业配套的创智新区来说具有重要意义，对整个即墨的新型体验式商业的正式落地，也是头一家。

一定要强调的是，这是一个自持商业，因为这涉及到商业最关键的运营。中粮·大悦城商业MALL由专业商业管理团队统一规划、统一形象、统一推广、统一招商、统一运营及物业管理。这是商业体最后成败的核心支撑。

中粮大悦城控股是全国少数专业做商业地产的开发商，储备了大量的商业设计、管理和运营人才，这是其核心竞争力所在。2007年开业的北京西单大悦城早就是全国商业学习的标杆了，创造了很多全国性的第一。这些年来，中粮把商业地产推广到了全国，大悦城商业MALL成为几个全国性商业品牌之一。

创智新区的大悦城商业MALL作为中粮锦云配套的新一代商住综合体，也是现阶段新区唯一在建的商住综合体，是集教育培训、亲子陪伴、会客社群、文化创意、休闲购物等多维度、多业态于一体的大型购物中心。填补了新区基本上以住宅楼盘和写字楼为主体的空白，为新区居民的商业等消费提供了巨大的体验空间。

除了大型主力店，还特别规划了缤纷商街——悦街，建面约1.7万㎡商业街，规模不大不小，正好针对创智新区未来的小区人流总数安排。

有了一路之隔的大悦城商业MALL作为配套，中粮锦云对比创智新区其他楼盘，自然有了巨大的优势。还有什么比这个更方便的呢？这种体验，一旦入住，马上就会感觉到巨大的方便。

画龙需要点睛，才能一飞冲天。如果创智新区是一条long，那么行政中心和大悦城商业MALL的启用就是它的双眼点睛。

中粮锦云因为地块的容积率只有住宅1.8，所以产品也非常齐全。户型面积约112-119㎡全功能阔景小高层，目前的精装均价只有12500元，无论单价还是总价，都算是创智新区最有优势的一个盘。

除了这些，还有建面约125-143㎡奢境洋房和建面约178-194㎡宽境叠拼别墅，实现了从首次改善到终极改善的全覆盖，购房者无论是由资金多少，都可以选到自己满意的房子。

别墅目前已经开盘，上下叠产品对比其他楼盘的产品，首先是赠送的面积巨大，地下空间达到了六米二，可谓空间任君发挥。而房间也达到了五房三卫，让你切切实实有住别墅的感觉，不管是二胎家庭，还是三代同堂，哪怕再有个保姆，都是十分宽敞。更关键的是，这么多的房价和赠送，总价才是230万起，几乎是周边门槛最低的。

洋房产品月底将推向市场，目前样板间已经开放。143平的四间南向的全明户型，因为公摊低，所以每个房间的面积都不小，可谓住起来十分阔绰。而带精装的价格才13000元，几乎又是创智新区性价比最高的。

最后总结下来，2019年应该是创智新区内核地段竞争比较激烈的一年，随着项目渐渐售罄，2020年的竞争将转移到外围，就是上述说得几个项目，而中心地段随着项目减少和配套增加，选择的机会将会减少。所以，真要在这个区域中心买房，还是要抓住机会多看看。